Hvorfor river vi mer enn 22.000 bygg hvert år?

Hvert år jevnes mer enn 22.000 bygg, med jorden. Mange av byggene er av god kvalitet, men opplever likevel ikke å engang bli 40 år gamle før de får dødsdommen. Dette er verken god økonomi eller bærekraftig. I Proptech Bergen har vi derfor stilt oss spørsmålet; hvorfor er det egentlig slik og ikke minst, hvordan kan vi bidra til å endre dette bildet.

Svaret på spørsmålet er komplekst og varierer fra bygg til bygg. For å få et fullgodt svar må derfor mange fag involveres.

Vår innfallsvinkel er teknisk. Vi har sett på hvordan ny teknologi kan være med å bidra til at færre bygg rives, slik at levetiden til eksisterende bygg forlenges. Og for å finne svaret gikk vi grundig til verks. For tre år siden etablerte vi prosjektet Proptech Bergen på Kokstadflaten 4. På adressen stod det da et slitent kontorbygg som hadde fått dødsdommen og skulle rives.

Bygget passet oss perfekt. Det var utdatert, men bygget med solide materialer og var det man kan kalle et kvalitetsbygg. Likevel ville huseier rive. Mens de ventet på et ja fra kommunen, fikk vi derfor leie deler av bygget. Ambisjonen vår var å vise at selv et bygg som var teknisk utdatert, med relativt enkle grep kunne gjøres smart og dermed ha livets rett.

Famlet i blinde

På plass i bygget begynte vi å lete etter svar på hva det var som gjorde at bygget ikke fungerte. Vi fant raskt ut at en av byggets største utfordringer var at det famlet i blinde.

Det fantes ingen informasjon om hverken luftmengder, luftkvalitet, temperatur eller energibruk. Uten disse dataene er det umulig å vite hva som er feil og hva som gjør at bygget ikke fungerer. For både huseier og driftspersonell er det dermed lett å konkludere med at hele bygget ikke virker og at det vil koste dyrt å ordne det som er galt.

Realiteten er at ny eiendomsteknologi gjør at det ikke trenger å koste så mye. Det som er dyrt er å ikke vite. For hva er det som ofte skjer når man ikke vet, jo da helgarderer man seg. I ventilasjonssammenheng ender det derfor ofte opp med ett av to, enten et overdimensjonert, eller et ekstremt overdimensjonert ventilasjonsanlegg. I dette tilfellet var imidlertid løsningen enda mer dramatisk, nemlig å rive bygget.

Fant data

For å finne svar på hva som gjorde at bygget ikke fungerte begynte vi derfor å utruste lokalet med trådløse sensorer. Disse målte alt fra luft og temperatur til energiforbruk og tilstedeværelse, for å nevne noe.

Sensorene er trådløse og går på batterier. De trenger med andre ord ingen kostbar kabling. Alt man trenger å gjøre er å feste dem på veggen så begynner de å samle data.

Med noen få, svært enkle grep, begynte vi dermed å samle data om hva som skjedde i bygget. Dermed kunne vi også begynne å nøste i hva som var galt. Vi fant en rekke tekniske feil, og mange hadde trolig vært slik i svært mange år. Vi hadde god dialog med huseier og tok fatt i det som var økonomisk fornuftig å gjøre noe med. Slik ble luftkvaliteten forbedret og energibruken redusert.

Bygget utviklet seg etter hvert til en levende lab for uttesting av ny eiendomsteknologi. På denne måten gikk bygget fra å være helt uten data til å være et av de mest dokumenterte byggene i Bergen.

Fra å ikke ha noen data i det hele tatt, så hadde man nå informasjon som gav driftspersonellet full kontroll over alt som skjedde i bygget. Både tilstedeværelse, luftkvalitet og inneklima ble kontinuerlig målt, slik at bygget kunne automatiseres og styres på en best mulig måte.

Det hele endte med at huseier ombestemte seg og ønsket å ta vare på bygget. I stedet for å rive er de nå derfor i gang med en bærekraftig rehabilitering.

Tre hovedårsaker

Reisen som Proptech Bergen har hatt med bygget på Kokstad gjør at vi har blitt invitert med inn i flere tilsvarende bygg for å se hva som kan gjøres. Kan grepene som er gjort i bygget på Kokstad også gjøres i andre bygg? 

Alle bygg er forskjellige, men den reisen dette bygget har hatt kan kopieres. Alt av data er hentet inn via trådløse sensorer. Dette krever verken ombygging eller ny kabling, og er derfor en kostnadseffektiv måte å lære seg bygget å kjenne på. Det er nemlig det alt handler om, å kjenne bygget og hvordan det fungerer, eventuelt ikke fungerer.

Etter å ha besøkt og blitt godt kjent med en rekke bygg, mener har vi erfart at det er tre feil som ofte går igjen som de dominerende årsakene til at mange bygg rives.

1) Den første er at man opplever at det tekniske anlegget i bygget ikke fungerer. Ofte kan en slik dramatisk konklusjonen skyldes bare små feil.

Da vi begynte å gå bygget på Kokstad etter i sømmene fant vi mye rart, for eksempel pumper som har stått feil vei. Den feilaktige konklusjonen var at varme- eller kjøleanlegget dermed ikke fungerte. Ved hjelp av data fant vi ut av dette og løsningen var faktisk bare å snu pumpen riktig vei. For mange huseiere kan en slik feilvurdering likevel være tungen på vektskålen og det som gjør at det ender med riving.

Å bytte ut de tekniske anleggene har tradisjonelt vært dyrt og i mange tilfeller har det derfor ikke vært regningssvarende. Ny teknologi gjør dette imidlertid langt rimeligere, og ofte snakker man bare om prosenter sammenlignet med det dette tidligere ville kostet.

2) Den andre grunnen er at bygget har dårlig inneklima, noe de fleste gårdeiere og leietakere er kjent med. Sintef har gjort mye bra forskning på dette, og de har kommet med en topp 5-liste på feil/symptomer. (Ubalanse, feil plassering av CO₂, unormal støy, manglende tilkomst til VAV-spjeld og feil plassering av VAV-spjeld). 

På enkelte bygg har vi opplevd at alt var feil, slik at luften som kom i ulike soner, var helt vilkårlig. Dette kan resulterer i både for mye (trekk) og for lite luft.

3) Den tredje grunnen handler om kravene til luft. Kravene er svært strenge og når et bygg rehabiliteres går det fra å måtte tilfredsstille kravene fra da det ble bygget til dagens krav. For et rehabilitert bygg er dette krevende, da kravene til luftmengder har endret seg mye fra 80-tallet og frem til i dag.

Spørsmålet er derfor – må det faktisk være slik? Må eldre bygg ha de samme luftmengdekravene som nybygg? 

 

Kravene bør lempes på

De enorme kravene til luftmengder skyldes behovet for kjøling. Etter at vi kontinuerlig har målt luftmengder og kjøling i bygget på Kokstad, så ser vi at lokalene i de fleste situasjoner et godt innenfor alle gjeldende krav, selv om bygget ikke er bygget etter TEK17. Unntakene er de aller varmeste dagene, de dagene da folk flest har ferie eller sitter på Zachen med en kald pils i stedet.

Dette gjelder trolig svært mange bygg. Vi mener derfor myndighetene bør lempe på luft- og temperaturkravene, slik at det aksepteres at eldre bygg kanskje ikke er helt innenfor de strenge kravene på absolutt alle dager. Dersom dette kan bidra til at flere bygg reddes, så vil det være et svært nyttig bidrag for å få ned dagens høye rivningstakt. Her bør myndighetene derfor ta ansvar og lempe på lovverket slik at flere bygg reddes.

Tommy Hagenes is Business Development Manager at Airthings for Business. He has expertise in Building Management Systems (BMS), PropTech and how to build a sustainable business model.